최소한 187% 정도의 용적률이 필요한 것으로 나타났다.
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2023-02-16 13:52
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[대한경제=오진주 기자] 30여년 전 지어진 공공임대 아파트의 재건축 연한이 다가오면서 공공임대를 재건축할 때 손실과 이익의 균형점을 찾을 수 있는 방법이 제시됐다.
5일 단국대학교에 제출된 '노후 공공임대주택 재건축 사업의 경제성 보전을 위한 적정용적률 산정모델' 논문에 따르면, 공공임대 아파트를 재건축하기 위해선 최소한 187% 정도의 용적률이 필요한 것으로 나타났다.
논문의 저자인 조원국 박사는 경기 하남시의 A공공임대 아파트를 재건축할 경우 최소 187%의 용적률을 적용해야 그동안 본 손실을 메울 수 있을 것으로 추정했다. 공공임대는 건립과 운영 과정에서 손실을 보고 있기 때문에 이를 보전하기 위해 분양주택을 섞어 재건축한다고 가정할 경우다.
실제 지난 2020년 정부는 노후 공공임대주택 종합정비계획을 발표하면서 서울 중계1단지와 가양7단지를 공공분양과 공공임대를 섞는 소셜믹스 단지로 짓기로 했다. 서울시도 같은 방법으로 하계5단지 재건축을 추진하고 있다.
대표 공공주택 사업자인 한국토지주택공사(LH)의 임대주택 운영 손실은 지난 2007년 3041억원에서 2016년 1조1706억원으로 대폭 증가했다. 10년 동안 연 평균 임대주택 운영손실은 6756억원에 이른다.
A단지(2009년 준공, 777가구)가 30년이 되는 시점에서 시뮬레이션을 해보면, 최소한 187.25%의 용적률을 적용해야 그동안 손실을 보전할 수 있을 것으로 예측됐다.
용적률을 높일수록 확보할 수 있는 임대 면적도 늘어난다. 현재 경기도가 2종 일반주거지역에서 적용하고 있는 용적률 250%를 따를 경우 임대 면적은 최소 용적률(5만5069㎡)을 적용했을 때보다 늘어난 7만8467㎡를 공급할 수 있다. 인센티브를 반영해 300%를 적용하면 9만6967㎡로 더 증가한다.
반면 최소 용적률에 못 미치는 160%를 적용했을 경우 보전하지 못한 손실 규모는 536억3600만원으로 추산된다. 170%를 적용하면 342억1100만원, 180%면 144억7800만원으로 예상된다.
물론 공공임대 건립과 운영에서 정부의 지원이 더 필요하고 낮은 임대료도 올릴 필요가 있지만, 재정 문제와 주거복지 측면에서 볼 때 쉽지 않은 만큼 현재 법으로 보장하는 용적률 내에서 정부와 공공기관이 보유하고 있는 임대주택을 최대한 활용해야 한다는 주장이다.
조원국 박사는 "현재 저효율돼 있는 임대주택을 재건축하는 과정에서 기존의 손실을 보전하는 방법을 고민해야 한다"며 "특히 개발 가용지가 부족한 서울은 공공임대로 눈을 돌릴 필요가 있다"고 말했다. 서울시에 따르면 앞으로 20년 안에 재건축 연한인 30년이 다가오는 공공임대는 11만가구가 넘는다.
정부도 공공임대 공급을 강조하고 있는 만큼 공공임대를 효율적으로 재건축할 수 있는 방법에 대한 본격적인 논의가 필요한 시점이다. 현 정부는 앞으로 5년 동안 50만가구의 공공임대를 공급하겠다고 밝힌 바 있다.
전재열 단국대학교 건축공학과 교수는 "공공임대 사업 주체 입장에서 손실을 줄일 수 있는 시점을 예측할 수 있는 수학적 모델을 제시했다는 점에서 의미가 있다"며 "각 지역의 상황에 맞게 모델을 활용해 의사결정을 할 수 있을 것"이라고 말했다.
공공임대주택은 지난 1989년 처음으로 공급됐다. 이후 의무 임대기간 30년이 지나면서 이들 단지에 대한 재건축 필요성이 제기되고 있다. 지난 2020년 말 기준 국내 공공임대 재고량은 약 174만가구에 달한다.
오진주기자 ohpearl@
〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉
5일 단국대학교에 제출된 '노후 공공임대주택 재건축 사업의 경제성 보전을 위한 적정용적률 산정모델' 논문에 따르면, 공공임대 아파트를 재건축하기 위해선 최소한 187% 정도의 용적률이 필요한 것으로 나타났다.
논문의 저자인 조원국 박사는 경기 하남시의 A공공임대 아파트를 재건축할 경우 최소 187%의 용적률을 적용해야 그동안 본 손실을 메울 수 있을 것으로 추정했다. 공공임대는 건립과 운영 과정에서 손실을 보고 있기 때문에 이를 보전하기 위해 분양주택을 섞어 재건축한다고 가정할 경우다.
실제 지난 2020년 정부는 노후 공공임대주택 종합정비계획을 발표하면서 서울 중계1단지와 가양7단지를 공공분양과 공공임대를 섞는 소셜믹스 단지로 짓기로 했다. 서울시도 같은 방법으로 하계5단지 재건축을 추진하고 있다.
대표 공공주택 사업자인 한국토지주택공사(LH)의 임대주택 운영 손실은 지난 2007년 3041억원에서 2016년 1조1706억원으로 대폭 증가했다. 10년 동안 연 평균 임대주택 운영손실은 6756억원에 이른다.
A단지(2009년 준공, 777가구)가 30년이 되는 시점에서 시뮬레이션을 해보면, 최소한 187.25%의 용적률을 적용해야 그동안 손실을 보전할 수 있을 것으로 예측됐다.
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반면 최소 용적률에 못 미치는 160%를 적용했을 경우 보전하지 못한 손실 규모는 536억3600만원으로 추산된다. 170%를 적용하면 342억1100만원, 180%면 144억7800만원으로 예상된다.
물론 공공임대 건립과 운영에서 정부의 지원이 더 필요하고 낮은 임대료도 올릴 필요가 있지만, 재정 문제와 주거복지 측면에서 볼 때 쉽지 않은 만큼 현재 법으로 보장하는 용적률 내에서 정부와 공공기관이 보유하고 있는 임대주택을 최대한 활용해야 한다는 주장이다.
조원국 박사는 "현재 저효율돼 있는 임대주택을 재건축하는 과정에서 기존의 손실을 보전하는 방법을 고민해야 한다"며 "특히 개발 가용지가 부족한 서울은 공공임대로 눈을 돌릴 필요가 있다"고 말했다. 서울시에 따르면 앞으로 20년 안에 재건축 연한인 30년이 다가오는 공공임대는 11만가구가 넘는다.
정부도 공공임대 공급을 강조하고 있는 만큼 공공임대를 효율적으로 재건축할 수 있는 방법에 대한 본격적인 논의가 필요한 시점이다. 현 정부는 앞으로 5년 동안 50만가구의 공공임대를 공급하겠다고 밝힌 바 있다.
전재열 단국대학교 건축공학과 교수는 "공공임대 사업 주체 입장에서 손실을 줄일 수 있는 시점을 예측할 수 있는 수학적 모델을 제시했다는 점에서 의미가 있다"며 "각 지역의 상황에 맞게 모델을 활용해 의사결정을 할 수 있을 것"이라고 말했다.
공공임대주택은 지난 1989년 처음으로 공급됐다. 이후 의무 임대기간 30년이 지나면서 이들 단지에 대한 재건축 필요성이 제기되고 있다. 지난 2020년 말 기준 국내 공공임대 재고량은 약 174만가구에 달한다.
오진주기자 ohpearl@
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